Yunanistan'da gayrimenkul yatırımı düşünen Türk yatırımcıların önüne son haftalarda sürekli şu başlıklar çıkıyor: 'Yunanistan vergiyi %15'e çıkardı', 'Golden Visa bitti', 'Hemen başvurun'. Panik yaratan bu haberlerin bir kısmı doğru, önemli kısmı ise yanlış. Bu rehberde gerçek durumu, kimin etkileneceğini ve Türk yatırımcı için ne yapılması gerektiğini netleştiriyoruz.
Mevcut durum: Yüzde 3 oranı HÂLÂ geçerli
2026 Ekim ayı itibarıyla, Yunanistan'da gayrimenkul transfer vergisinin (Yunan hukukunda FMA — Foros Metavivasis Akiniton) ana oranı HÂLÂ YÜZDE 3'TÜR. Bu oran 2014'ten beri geçerli ve değişmedi. Önemli: yeni inşa (2006 sonrası ruhsatlı) için KDV geçerli — bu %24 oran farklı bir vergidir, transfer vergisi değil.
Açıklanan yeni plan: Kime, nasıl?
Yunan hükümetinin 2026 yılı sonlarında açıkladığı taslak düzenleme: 'belirli üçüncü ülke vatandaşlarının konut alımlarında' transfer vergisinin %15'e çıkarılması. Bu cümle çok kritik — her kelime önemli. İki kısıtlı kavram var: (1) 'üçüncü ülke vatandaşı' — AB vatandaşları etkilenmez, (2) 'konut alımı' — ticari gayrimenkul, arsa, depo etkilenmez.
Türk vatandaşları etkilenecek mi?
KISA CEVAP: Belirsiz, kesin kapsam yasalaşma sürecinde netleşecek. UZUN CEVAP: Taslak düzenlemenin hedefi, Yunanistan'daki konut fiyatlarını yabancı spekülatif alımlardan korumak. Türkiye AB üyesi olmadığı için 'üçüncü ülke vatandaşı' tanımına girer. Ancak Golden Visa kapsamında yapılan yatırımların özel bir statüsü olup olmayacağı henüz netleşmedi.
Hangi senaryolar olabilir?
- Senaryo A (en iyimser): Golden Visa yatırımları yüzde 3 oranı korur, sadece normal konut alımları %15'e geçer
- Senaryo B (orta): Tüm üçüncü ülke konut alımları %15, Golden Visa dahil
- Senaryo C (en zor): Tüm üçüncü ülke konut + ticari gayrimenkul %15
- Senaryo D (olasılık düşük): Düzenleme Yunan Meclis'ten geçmez, mevcut %3 kalır
- Mevcut gözlem: Senaryo A ve B'nin bir karışımı en olası
Türk yatırımcı için pratik hesap
Örnek: 300.000€ Halkidiki villa alıyorsunuz. Mevcut durum: 9.000€ transfer vergisi (%3). Yeni düzenleme Senaryo B'de: 45.000€ transfer vergisi (%15). FARK: 36.000€ ekstra maliyet. Diğer giderler (noter, tapu, avukat) toplamı yaklaşık 15.000€ zaten eklenir. Mevcut oranla toplam ek maliyet: 24.000€. Yeni oranla: 60.000€. 36.000€ fark bir yıllık kira gelirine denk gelir.
Erken başvurunun avantajı
Yunan hukukuna göre, bir vergi düzenlemesi yürürlük tarihinden ÖNCE imzalanmış satış sözleşmeleri eski oranı korur ('grandfathering' / dönüşüm istisnası ilkesi). Yani bugün başvurursanız ve yürürlük tarihinden önce tapu alırsanız, mevcut %3 oranından faydalanırsınız. Bu, Yunan hukuk sisteminin standart uygulaması olup, 2024 reformunda da benzer bir kural uygulanmıştı.
Ne yapılmalı? PrimeVisa tavsiyesi
- Yatırım kararını erteleyen her ay 1.000-3.000€ ek maliyet riski demek
- Ücretsiz ön görüşme + gerçek maliyet analizi (yasalaşma süreci haritası dahil)
- Partner Atina avukatlık ile düzenlemenin güncel durumunu haftalık takip
- Mevcut oran korunduğu sürece erken başvuru stratejisi
- Yasalaşma yakınsa 'ön sözleşme' (notarial preliminary) ile oranın sabitlenmesi
Sonuç
Yunanistan Golden Visa %15 vergi düzenlemesi çok tartışılıyor ama GEÇMİŞ ZAMAN DEĞİL — hâlâ taslak aşamasında. Panik haberlere kapılmayın. Mevcut %3 oranı korunduğu sürece Golden Visa yatırımı yapmak için EN AVANTAJLI dönem. PrimeVisa olarak 13 yıllık deneyimimizle güncel durumu haftalık takip ediyor, müşterilerimize gerçek bilgiyi sağlıyoruz. Ücretsiz güncel analiz için bizi arayın.
Bu yazı size uygun bir program için ipucu verdiyse?
PrimeVisa uzmanı 24 saat içinde sizi arayıp profilinize özel yol haritası hazırlasın.
Ücretsiz Görüşme Al