Yunanistan Gayrimenkul Vergisi 2026 — Alım, Satım, Kira: Tam Rehber

Yunanistan'da gayrimenkul yatırımı yapan Türk yatırımcıların %70'i tam vergi tablosunu bilmez. Bu rehberde alımdan satışa, kira gelirinden yıllık emlak vergisine kadar her kaleme bakıyoruz. Örnek hesaplarla pratik maliyet tabloları veriyoruz.

1. Alım aşamasında vergiler

Yunanistan'da gayrimenkul alırken ödenen vergiler iki ana kategoriye ayrılır: eski gayrimenkul (2006 öncesi ruhsatlı) için FMA, yeni gayrimenkul (2006 sonrası ruhsatlı) için KDV.

• FMA (Foros Metavivasis Akiniton) — Transfer Vergisi: Yüzde 3 (eski gayrimenkul)
• KDV (FPA) — Yeni inşa: Yüzde 24 (2024 sonrası bazı projelerde askıya alınmış)
• Noter ücreti: Yüzde 0.8-1.0 + KDV (noterle anlaşmalı değişir)
• Tapu Müdürlüğü harcı: Yaklaşık yüzde 0.475 + sabit küçük tutarlar
• Avukat ücreti: Yüzde 1-2 (serbest, önerilen minimum)
• Ekspertiz raporu: 300-600€ (zorunlu değil ama tavsiye)
• TOPLAM EK MALİYET: Satış bedelinin yüzde 5-7'si

Örnek alım hesabı — 300.000€ Halkidiki villa

Villa fiyatı: 300.000€. FMA (%3): 9.000€. Noter + tapu + avukat: yaklaşık 15.000€. Ekspertiz + çeviri + apostil: 2.500€. Yunan vergi numarası (AFM) açma: ücretsiz. TOPLAM: 326.500€. Golden Visa eşiği 250.000€ olduğu için villa fiyatı (300K) eşiği karşılar; ekstra 26.500€ masraf yatırımın yüzde 8.8'i.

2. Yıllık emlak vergisi — ENFIA

ENFIA (Eniaos Foros Idioktisias Akiniton): Yunanistan'daki her gayrimenkulün sahibinin ödediği yıllık vergi. Hesabı karmaşık: ana vergi (gayrimenkulün bölge x metrekare x yaş x değer çarpanları) + ek vergi (300K€ üstü toplam gayrimenkul değeri için). 300.000€ villa için ortalama ENFIA: 1.000-1.800€/yıl. Yüksek değerli Atina merkez (800K€) için: 3.500-5.500€/yıl.

3. Kira geliri vergisi

Yunanistan'da kira geliri gelir vergisine tabidir. Oranlar kademeli: ilk 12.000€ için %15, 12.001-35.000€ için %35, 35.000€+ için %45. Standart gider düşümü yüzde 5 (ekstra bakım, sigorta vs. varsa daha fazla). Türk yatırımcı için pratik örnek: yıllık 14.000€ brüt kira - %5 standart gider = 13.300€ net - vergi 2.455€ = net 10.845€ (brüt'ten %22 vergi).

Kısa dönem kiralama (Airbnb) özel kuralları

• AMA (Airbnb Monadiki Arithmos) — platform başına Yunan vergi dairesinden kayıt zorunlu
• Kira geliri yıllık gelir vergisi beyanına eklenir
• Konaklama vergisi: gecelik 0.50-4.00€ (otel kategorisine denk)
• Dönüşlü KDV: bazı aktif turistik hizmetler için %13
• Yılın 90 gün üstü kiralama → ticari faaliyet statüsü (ek yükümlülükler)

4. Gayrimenkul satış kazanç vergisi

Yunanistan'da gayrimenkul satış kazancı vergisi 2015'ten beri askıya alınmış durumda — şu anda yüzde 0. Yani 300.000€'ye aldığınız villayı 5 yıl sonra 400.000€'ye satarsanız, 100.000€ kazanç üzerinden Yunan hükümetine vergi ödemezsiniz. Türkiye'de ise bu kazanç yurt dışı kaynaklı gelir olarak beyan edilir — Türk-Yunan vergi anlaşması gereği Yunan vergisi (sıfır) Türk vergisinden mahsup edilir, ama Türkiye'de %15-45 arası kademeli vergilendirmeye tabi tutulabilir.

5. Türk-Yunan Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması

2003'te yürürlüğe giren Türk-Yunan ÇVÖA'ya göre: (1) Yunanistan'daki gayrimenkul geliri Yunanistan'da vergilendirilir (Türkiye'de de beyan edilir ama Yunan vergisi mahsup edilir — çifte vergi engellenir), (2) ENFIA ve FMA gibi mülk vergileri sadece Yunanistan'da, (3) Satış kazancı Türkiye'de vergilendirilir çünkü Yunanistan sıfır oran uygular, (4) Vergi mukimliği değişikliği — 183 gün üstü Yunanistan'da yaşarsan Yunan vergi mukimi olursun.

Optimum vergi planlaması — PrimeVisa önerileri

• Golden Visa gayrimenkulünü Türk şahıs adına almak (basit yapı, düşük ek maliyet)
• Yüksek kira getirisi hedefliyorsan — Yunan şirketi üstünden alma (ileri strateji, CPA onayı şart)
• Satış planı 10 yıl + ise — Yunan vatandaşlığı sonrası satış (mukimlik değişikliği avantajı)
• Türkiye'de maaş + Yunan kira geliri = toplam gelir hesaplayıp Türk vergisi optimum dönem seçimi
• ENFIA yüksek bölge yatırımından kaçın (Mikonos vs Peloponez — ENFIA farkı yıllık 2-3K€)

Sonuç — toplam yıllık vergi yükü

300.000€ Halkidiki villa, yıllık 14.000€ kira geliri senaryosu: ENFIA 1.500€ + gelir vergisi 2.500€ = 4.000€ yıllık toplam Yunan vergisi. NET getiri yüzde 3.3 (brüt yüzde 4.7). AB oturum hakkı + çocuk eğitimi avantajı + Schengen seyahat + vatandaşlık yolu birlikte düşünüldüğünde, pür finansal getirinin ötesinde değer sunar.